深圳确权前置与预告登记，只是为打击加回迁房炒卖吗？

　　都说这个确权前置和预告登记是为了打击回迁房炒卖，真的是这样吗？

　　其实确权前置和预告登记是为更快更好地推进深圳的旧改进程，打击回迁房的炒卖只是顺带而已。

　　确权前置，这个确权准确来说叫《城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实》，主要针对没有产权部分物业权利人进行核实，有产权的直接按照房产证权属证明即可。

　　按照《深圳经济特区城市更新条例》的要求，从2021年3月份开始，所有的旧改项目都要先做《确权》才可以进行意愿征集，并且开发商只能跟《确权》后的权利人签约。

　　那么问题来了，难道说以前的旧改项目签约前都不用确权的吗？

　　当然不是了，以前的旧改项目一样也会做无产权登记物业权利人确权，以前这个确权，主要由村委和开发商主导进行，确权后登报公示完，报备街道办即可，只是在确权的时间点和公示方面，并没有一个统一的规范而已。

　　由于旧版的更新《条例》只要求在实施主体确认之前自行理清土地利益关系，形成单一主体并把拆赔合同统一备案即可。说白了就是在拆赔协议备案前，权利人都是可以变更的，就看村里和开发商愿不愿意操作而已。这种操作给了回迁的炒作空间，同时也给项目带来很多麻烦，以致影响项目进度。

　　所以在2021年3月份实行的新版《条例》里面，对于历史违建物业权利认定这块进行了加强，要求由区更新局组织规划土地监察机构、街道办和村委共同进行核实，核实结果需在区更新局官网和《深圳商报》《特区报》等媒体上进行公示；已经核实的权利人原则上不接受变更，开发商也只能和核实后的权利人签约，如果开发商和非核实的权利人签约，不仅拆赔协议无法备案，还要被巨额罚款。

　　从这个点上来说，确实是压缩了回迁房的炒作空间，但这不是主要的目的。

　　接着聊聊预告登记，什么是预先登记呢？按《民法典》说法是：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　直白地说预告登记和现在的商品房网签的意思差不多，预告登记之后，在房管局就直接锁定面积与权属，锁定的面积开发商不能出售，拆迁户也不能再转卖。等房屋回迁后，凭着回迁房交付资料就可以自己去办理房产证手续。在以往的旧改回迁交房后，开发商出于种种原因，多数都会拖个一两年才给办理房产证。未来整个旧改的过程基本上都会在ZF部分的监控进行，通过政策倒逼开发商，要么快点搞，要么让出项目或者等着被调出更新计划。

　　鉴于以上，确权前置和预告登记是为了更完善深圳城市更新的流程，以便更快，更好地推动深圳城市更新项目的进度，打击回迁房炒卖只是顺带而已。

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