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城中村有什么价值?一定要拆吗?

发布时间:2021/7/18 16:12:55    来源:深圳小产权房网    浏览次数:84

城中村有什么价值?

1.特色空间价值

  我国当代城市新区的空间往往被诟病为尺度过大、汽车为本、有路无街、千城一面,宽马路、大广场、高楼林立成为其突出特征。与之相比,绝大多数村庄都具有迥异的空间特色:小尺度、密路网、细肌理。

  村庄房屋一般不高,4层以下为主;街道窄而密,街坊比较小;建筑高度接近且密集,整体肌理更为细致紧密。而且,每家每户的建筑虽然尺度大体一致,但多少会有些不同,形成个性化的表达和一定的空间变化。

  其背后的制度原因,在于采取了宅基地自建房的模式。小块的宅基地,保证了建筑和街坊的小尺度;而房屋自建,必然会产生基于个人需求和意志的多样性。这种宅基地自建房的模式,是当代普遍采取的大规模、代建式的房地产业兴起以前,无论中外都普遍采用的模式,也是我们所欣赏的欧洲和中国古城古镇所共同具有的小尺度、密路网、细肌理以及统一之下的多样性的来源。

  因此,村庄纳入城市成为城中村时,天然就成为一种迥异于现代城市空间的特色空间。如果村庄本身的空间格局、建筑风貌具有鲜明特色,如很多历史文化名村和传统村落,自然会成为城市特色的重要组成部分。

  即使是普通村庄,其本身所具有的小尺度、密路网和细肌理,也应该作为城市的特色空间资源来看待;虽然目前其面貌看起来非常普通甚至毫无特色,但每一栋建筑都有更新改造为特色民居的可能性。

  我们现在经常可以见到将普通村民住房改造为舒适美观的民居的案例,著名的如厦门的曾厝垵,已经成为知名景点。因此,在城市规划建设中保留既有村庄,可以将其作为与基地既有的山、水、林等同样的特色空间要素;将基地内既有村庄拆掉,“一张白纸好画图”,是对村庄作为特色空间资源的价值缺乏认识。

  在传统村庄中村民祖祖辈辈都是自己建房、自己维护,每家每户根据自己的需要进行渐次更新,整个村庄呈现小规模、渐进式的空间演变,基本保持原有的尺度和肌理。

  因此,保留村庄作为特色城市空间,关键是保留其宅基地自建房和自我更新改造的模式,进行微更新而非大拆大建式的改造。后者由于需要平衡巨大的成本,往往需要高层高密度的建设,只会将原本的特色空间变成普通的城市空间。

  2.弹性空间的价值

  城市和社会的发展对空间的需求是具有很大不确定性的,而现代化城市空间的生产和管制往往是刚性的和滞后于需求的,并不能很好地适应这种不确定性。现代城市建筑的建设和使用,采用严格的审批许可制,无论是空间改造还是功能调整,都需要政府部门的审批许可,周期长、手续繁琐,往往会扼杀许多新尝试。

  而城中村则不同。过去由于多种原因,政府对城中村的管制不如对国有土地上的建设那样严格,这在一方面导致城中村违规建设、经营等问题,另一方面也容纳了一些国有土地上城市建设空间无法提供或者不能及时提供的供给和创新,成为试错的空间。

  例如,一些城中村为低收入人群提供了居住空间,起到了类似政府保障房、廉租房一样的作用;一些新的产业在城中村发育、成长起来,如深圳大芬村的油画产业,景德镇樊家井、老鸭滩村的陶瓷产业等。许多大城市的城中村功能都是高度混合的,且随时根据需要变化调整。

  这些都不是自上而下规划出来的,而是自发形成的,在政府主导的城市建设无法及时或者足够回应自下而上的需求时,城中村成为了满足这些需求的弹性空间。

  如果社会需求的变化和不确定性是永恒的,那么未来,城市空间仍然需要大量的弹性空间。一方面当然可以通过国有土地上的城市空间提供这种弹性,比如增加功能混合度和空间调整的灵活性,但这需要大量的制度创新和调整。

  另一方面,就是充分利用城中村这一现成的、具有一定模糊性的空间,在加强治理违规建设和经营的同时,继续发挥其作为城市弹性空间的作用,给予其一定的创新、探索、试错的空间,未来新的居住、工商业和社会文化形态,也许可以在此萌发出来。

  此外,由于城中村的建筑高度和开发强度相对较低,一旦城市发展有迫切需要,将其拆迁改造的经济代价相对而言更低一些。目前的城中村更新模式基本是建成高层为主的现代化居住小区,在新的城市需求面前这类居住区再进行调整的代价极大。

  因此,保留一部分城中村不进行改造,为未来城市发展预留弹性也是必要的。目前深圳已有一些企业租赁城中村房屋,整体更新改造成景观风貌更有特色、居住标准更高的出租公寓,如水围村等,显示了城中村的弹性以及其可能性——可以更有特色、更为舒适并容纳新的需求。

  3.抵抗空间全面商品化的价值

  空间的过度商品化是中国城市近年来空间生产的主要问题。陈映芳指出,中国的城市开发是由权力和资本主导、以土地与空间效益为目标的经济开发型模式;于海指出居住空间的私产化(住房商品化)导致住宅服务的市场化和住宅小区的门禁化,进而导致社会空间的碎片化和人群隔离。

  商品化的房地产成为城市建设的主要动力和内容,表现在城市景观上则是追求商品交换价值最大化的高层住宅日益成为居住区建设的主体。大量空置的新建住宅和高房价折射出住房的金融化和商品化本质,空间日益成为商品,追求交换价值而不是使用价值,导致越来越多、越来越明显的金融、社会和风貌的危机。为此2016年中央经济工作会议甚至不得不呼吁“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  在空间商品化的过程中,土地的征用和招拍挂方式出让是关键的制度支撑。按照国家法规,集体土地是不可以直接交易的,只有征为国有后才能进行市场交易(通过招拍挂等方式交易土地,商品房销售等方式进行房屋市场交易)。

  因此城市中存在两类土地,一是国有土地,其中的居住、产业等用地越来越多采用招拍挂方式出让,市场化交易,成为商品;另一类是城中村,保留集体所有制,宅基地不可进行市场交易,没有成为商品。

  这样的制度安排,使得城中村有条件成为抵抗城市空间全面商品化的空间。以村民自住为主的村庄,村民不需要购买商品房,在自家宅基地就地更新改造就可以安居,是城市内商品化程度最低的空间;村民拥有对于自己生活空间改善和创造的主动权(这种主动权正是列斐伏尔所倡导的“城市的权利”之一),往往可以保持原来的社会网络和文化传承。

  而以出租经济为主的村庄,已经有一定程度的商品化(房屋使用权的商品化);为追求出租空间最大化,房屋越来越高,甚至在有些城市握手楼比比皆是,房东越来越多在村外居住,与租户和其他村民日渐分离,村庄原有的社会网络和文化传承面临很大挑战;但由于不能上市自由交易,这仍然是不完全的商品化,基本没有房屋的炒卖,与商品住房相比可以保持较低的房租水平,容纳低收入群体,客观上起到城市保障房的作用。

  将城中村拆迁变成可自由交易的商品房小区,则在总体上减少了城市里的非商品化的空间,增加了商品化的空间。如果说社会主义社会的空间生产应该主要是追求使用价值而不是交换价值的话,那么,以土地使用价值为主的城中村则是现成的空间,似乎可以成为未来城市土地制度改革、探索“房子是用来住而不是用来炒的”一个空间载体。或者至少,在商品化空间主导的城市中,还有城中村这样的非完全商品化的空间作为补充。传统的以追求空间交换价值为目的的大拆大建模式,带来城市整体发展的高成本。

  一是经济补偿成本高,据研究当前我国土地出让金中用于征迁补偿成本接近80%,这部分成本最终会传导到房价上,提高城市运营成本。

  二是维护社会稳定成本高,当前征收拆迁类信访在全国信访类型中居首,虽然无法得知村庄拆迁在其中的占比,但村庄征迁导致的社会群体性事件、恶性事件屡见不鲜,导致巨大的社会成本。如某城市新区,计划在5年内总投资900多亿元将20个村庄、约1.5万户、6.4万人进行拆迁安置。这种模式一方面财政压力巨大,另一方面短时间内数万人口的搬迁安置所引发的社会问题往往是比较多的。

城中村,一定要拆吗?

如果我们打开城市的影像图或者现状图的话,可以发现几乎所有中国城市都或多或少保留了城中村,拥有两种不同的肌理:现代城市空间大尺度、粗疏的肌理和城中村小尺度、细密的肌理。这两种肌理已经并置、拼贴在一起,共同构成当前中国城市的空间形态。

  但在几乎每个城市的规划图中,这些城中村都规划为以多、高层集合式住宅为主导的现代化居住小区,这一蓝图和开发模式已经深入人心,成为主导的甚至不容置疑的城市居住空间范式。但对村庄的大拆大建,提高了城市发展的经济和社会成本,毁掉了城市的历史记忆和特色空间资源;

  对城中村有意或者无意的视而不见,导致了现存城中村的环境、风貌、基本公共服务等种种问题。因此,需要从多角度认识城中村的价值,反思既有的主导的居住空间范式和城市建设模式,探索新的可能性。

  从历史文化的角度,城中村是城市历史记忆的重要载体;从特色空间角度,村庄的小尺度、细肌理是塑造城市特色的战略性资源;从社会经济角度,城中村是丰富多样的社会空间、低成本空间和弹性空间;从异质空间角度,也是抵抗空间过度商品化、探索新方向的战略性空间。

  所以城中村不一定意味着低品质,反倒是塑造高品质特色空间的战略性资源;不是只有拆除一条路可选,而是有很多可能性。对既有的城中村,要积极通过修补、整治而非大拆大建解决其面临的问题;对新区而言,应主动做好城村融合发展,即使不得已要拆除部分村庄,也要保留一部分痕迹,留下记忆。

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