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深圳试水小产权房特区政策

发布时间:2012-9-5 21:57:01  来源:深圳小产权房网  浏览次数:4392

深圳试水小产权房特区政策
一边是全国轰轰烈烈的清理“小产权房运动”,另一边却是深圳计划将城中村村民自建房纳入保障性住房体系内。尽量与小产权房撇清关系似乎成为最近深圳相关部门最着急的工作。因为在违法建筑以及违法用地上,深圳还有着更深远的谋划。
 
高调打击之后就是抢建高潮
截至去年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。
 
“深圳没有小产权房。”3月下旬,深圳市常委、常务副市长吕锐锋称,深圳只有原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼,以及一些非法房地产,“这些是历史遗留问题,不是所谓的小产权房。”
 
      深圳国土部门的官员表示,中央最近计划清理的小产权房,是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。“国土资源部文件第十条是所谓小产权房,有几个清晰定义,首先是农村集体所有土地,其次是向城镇居民兜售。”该官员表示,深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市原农业户口人员已全部转为城市居民,农村集体土地已转为国有。因此与小产权房有本质的区别。
深圳究竟有多少这种违法建筑没人说得清,因为几乎每年都有大批的违法建筑拔地而起。按照相关部门公布的数据,截至去年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建筑量的一半。
 
      究竟是城中村还是村中城,深圳也说不清。曾几何时,对于这体量庞大的违章建筑,深圳也曾痛下决心。1999年,深圳市人大常委出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》;2001年,又出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》;2004年,市政府又作出《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》。“几乎每次政府高调打击,都会引发另一轮抢建高潮。”在这行沉浮了十几年的孙乐告诉《中国经营报》记者,他所拥有的所谓股份公司实际上的业务就是建设这类违章建筑。“因为几乎每次高调打击后,都有部分违章建筑拿到房产证。”其表示。
 
     根据深圳市相关规定,符合“一户一栋”政策的原居民,可以建一栋占地不超过120平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅。符合建房政策且经报建验收的所谓的农民房在补交地价后,可以办理产权证明。但是,这类房产不可以分割、转让。实际上深圳原居民所拥有的房产远不止此。“我们现在主要按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》来办理。”深圳查违办相关负责人表示。记者了解到这一文件于2009年6月出台。通常做法是,首先对违法建筑普查登记,市政府“区别其违法程度,根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理(文件第五条规定)”。“1999年以前的房子都已经拿到房产证了。”孙乐表示,在实际处理中,深圳相关部门大多采用确认产权的方法。
     “深圳小产权房的原因很复杂。”上述深圳查违办的官员向记者表示,三十多年前,深圳特区成立初期,全国各地的开拓者都涌向这座小渔村。未来让急剧扩大的城市人口有容身之所,“当时的深圳市政府鼓励农民利用农村集体土地合作开发这种‘统建房’。”其表示。
政策试探:把“违建”纳入保障房
 
     经过30年高强度开发,深圳可用的土地已几近枯竭。未来十年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。
 
      早在2007年开始,深圳就计划将这类违法建筑纳入保障房体系。例如2011年6月深圳公布的《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》就确定,将新增安排筹集建设保障性住房24万套,当时住建部的官员就表示,这当中将实际竣工21万套,剩余3万套将从开发商手中回购或者“筹集”违法建筑来完成。
 
     但这些都没有形成文字,因为尚未得到中央的批复。直至近日,深圳公布的《住房建设规划2012年度实施计划》,第一次明确写入“并试点以整体租赁的方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。
 
      最近深圳忙于撇清与小产权房的关系,难道只是为上述政策扫清障碍?实际上记者在深圳了解到,相关部门对于违法建筑纳入保障房体系只是试点。 “2004年,我们就曾经试过。”深圳国土部门的官员向记者表示,当时深圳市政府严查了一个名为东明花园的违法建筑,并以2300万元的清退补偿金的方式,回购了东明花园。以此解决了深圳南山区141家企事业单位350人的住房问题。“现在要再按这种模式处理已经非常难。”上述官员表示,当时违法建筑处理口子还非常紧,现在地价飙升,业主也不太愿意“转型”。所谓试点是要“一个项目一个项目谈,几乎跟拆迁一样,非常困难。”其认为。
 
      深圳市政府实际上还有更长远的谋划,有政府内部人士告诉记者,深圳之所以今年可以把“违建”纳入保障房写入文件,是因为酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》终于获得国土资源部和广东省政府的联合批复。据透露,这份至今仍未公开的《改革方案》的核心是:土地产权制度的改革和土地二次开发利用机制创新。最大的作用是通过这个土地更新利用模式,将深圳现在复杂的土地、房屋产权进一步清晰化。
 
      资料显示,2011年深圳全市土地总面积1991平方公里,其中原农村集体用地为390平方公里,占比高达42%。土地权属上,390平方公里原农村集体用地中,合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。另一方面,经过30年高强度开发,深圳可用的土地已几近枯竭。未来十年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。所以这300平方公里的非法用地对深圳而言无疑是最后的绿洲。
  
    “土地改革方案通过,我们非常鼓舞。”有深圳官员表示,这等于高层终于给深圳开了口子,但现在小产权房正因为处于风高浪急的舆论关口,“方案的相关细节还不是公布的时候。”其表示。
严打下的小产权房风暴
 
 
 
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本报记者龙飞深圳广州报道
 
      一场清理小产权房的风暴正在形成。3月30日上午,北京首个因销售小产权房而被控合同诈骗的开发商被判处无期徒刑。在此之前一个月,关于小产权房的消息不绝于耳。2月21日,国土部召开新闻发布会,明确2012年将选择小产权房问题相对突出的城市开展小产权房“试点”清理;3月12日,国土部部长徐绍史在两会期间接受记者采访时称,今年将一手抓调查研究清理试点,一手抓执法检查严格规范,不让小产权房继续蔓延;3月26日国土资源部网站消息称,目前国土资源部已经开始试点治理小产权房。
 
      显而易见,在先清理后治理的思路下,未售房以及小产权开发商都成为最先开刀的目标。“最近肯定会加强执法。”珠三角某城市的房管局局长表示,中央虽然还没向媒体公布清理小产权房的细节,但“实际文件都已经下来了。”该人士告诉《中国经营报》记者,他们已经与城管、街道组成联合执法小组开始清查摸底。
 
    “我们不卖房,我们只是出租20年的使用权。”3月底记者来到广州白云区的一处小产权房销售部。销售人员拿出了一份租赁合同,并表示,签订合同后还会到公证处作公证。记者了解到,自从传出中央要清理小产权房后,珠三角许多小产权房都改为以租代售。
 
     “从严格意义上说,小产权房的租赁合同还是合法的。”广州金鹏律师事务所的王桂林律师表示,但租下来的房子只有使用权而无所有权。假如在20年内房子遇到拆迁,赔偿只会落入原业主的荷包。“租户能否拿到补偿,还要看该住所是否是租户唯一住所。”其表示,而且20年后的权益没有保障。因此改租为售的小产权房在市场的吸引力大为下降。
 
     据全国工商联房地产商会发布的消息,从1995年到2010年,全国小产权房面积累计7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工总量的8%。如此庞大的小产权房如何清理将直接影响社会民生。
 
    “根据经验,主要有四种方法。”华南某国土厅厅长言道,一是直接拆掉,“谁也不敢一刀切,这会引发很严重的后果”。二是允许购房者补交一定罚款或土地使用金后予以部分确权。只是部分确权后的房子向经济适用房靠拢,限定其上市时间。但这种做法可能会给后来者误导,“这是自欺欺人,没有产权的时候都已经买卖了,部分确权那更不得了。”三是将小产权房变为保障房,但与原业主权益如何界定是个问题,完全由购买者承担损失显然有失公允;四是暂不处理,“这种方法是积累矛盾”,因为权利界定不清,“就像深圳,城市更新就无法进行,还是自欺欺人。”
 
最稳妥又实际可行的方法是“首先登记备案,划分类别,最后区别处理。”该人士认为。
 
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小产权房“转正”无期
 
本报记者杜丽娟北京报道
      饱受争议的小产权房试点清理或将掀开大幕。
国土部日前召开发布会称,今年将选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展试点清理,根据国土部初步的清理思路,将采取分类、分步骤推进。其中,侵占耕地等违法违规、尚未销售以及新建、续建的小产权房,有望列入清理范围。
 
      在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来,此举并不能解决市场上小产权房的种种弊端,让其补交土地出让金,逐渐向保障房靠拢或许将是其身份“合法化”的一条出路。然而,对于建筑标准和保障房完全不同的小产权房建筑模式,其“转正”之路又绝非补交出让金那么简单。
 
价格优势
 
      国土部门不完全的统计,截至2007年上半年,全国小产权房面积已经达到66亿平方米,近年来小产权房存量逐年增加。
 
     “尽管没有统一的数据,目前北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20%,而且从全国来看,北京和其他城市的小产权房并无很大的区别,粗略预算,目前小产权房的规模已经占去四成。”中国房地产协会副会长陈国强如实分析。
 
      在陈国强看来,小产权房最大的吸引点就是价格优势,“相对国有土地上的商品房,小产权房价格更低,一般只有商品房价格的三分之一,有的甚至低于经适房的价格。”而在房价趋高不下的情况下,相比单价上万的商品房,这些小产权房一定程度上成为购房者首选。
 
      从现有数据分析来看,小产权房主要集中在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区和休闲度假区等郊区,种类繁多,情况复杂。“因为没有土地出让金、契税和各种税费,小产权房在购买的时候既方便又便宜”,而且这种“方便”还包括不受对购买人群条件的限制。
 
     但在高房价的趋势下,购买人群住房郊区化的现象明显增加,中心城区也开始关注小产权房。中国指数研究院院长莫天全在接受《中国经营报》记者采访时认为,小产权房是经济发展过程的产物,虽目前存量很大,但并没有涉及不安定的因素,当前关键的问题是要引导小产权房向合理合法的角度发展。
 
      国土部在召开的一次新闻发布会上也表示,2012年将开始试点治理小产权房,为下一步大规模的清理做准备,同时在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。
 
      莫天全强调,尽管政策上态度已经很明朗,但是目前建设在集体土地上的“小产权房”仍然没有得到国家认可的房产证,这样上市交易很难受到法律的保护。
 
 
协议模式
 
      事实上,许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地,然后再在整合之后的集体土地上建设的。“管理模式上大多是采取协议模式,即开发商通过和镇政府或者村政府进行利益协调,双方达成合作默契,以类似开发商的背景进行开发,和公开的土地招拍挂方式相比,这类土地省去了很多环节,主要由当地镇政府或乡政府和开发商自行商议。”陈国强告诉记者。
 
      一般来说,开发商主要集中在一些中小型公司,因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制,这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。然而,即便如此,小产权房还是突破了购买人群的限制,“规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买,但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。有些还买了好几套,甚至有为将来养老准备的,这也为小产权房的存在提供了一定的市场。”业内人士告诉记者。
 
       但这种庞大的市场需求,以及协议开发管理的模式也为未来埋下了隐患。
 
      记者了解到,小产权房的流通转让目前存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,并不具法律性质,所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。而这种隐患的存在直接影响关系着小产权房的清理。
 
       对此,陈宝存坦言,虽然国土部门已经发文清理,目前来看,清理的方式应该多样化,对已经成型的,大规模高端住宅来说,拆除的可能性很小。否则大规模拆除带来的村民安置将影响社会稳定,“除非严重影响国家和城市的统一规划,对于那些合理合规建设的小产权房,在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权”。
 
     “小产权房影响政府收入,扰乱市场秩序,目前清理只是为了保证增量不要上升。如果不能实现税收和土地出让金的合法化,就意味着土地收购储备方法的失败,对政府而言,补交土地出让金使其合法化只是一种途径。”易居房地产研究院企业研究中心经理周建成说,就像没有准生证生孩子一样,交了罚款仍然能上户口。
 
       但周建成并不赞同把小产权房引向保障房,周建成认为,小产权房的建房标准和配套标准都没有达到保障房的要求,后期可能存在很多质量问题。当前应防止个别地区因为保障房项目没有完成任务,而用小产权房充数的行为。
 
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