竟可叫板商品房? 深圳小产权房在尴尬中"火爆"
发布时间：2012-9-4 23:30:33 来源：深圳小产权房网 浏览次数:6750
竟可叫板商品房? 深圳小产权房在尴尬中"火爆"
近年来，深圳的“小产权房”越建越多，屡建屡高。
目前深圳“小产权房”交易市场仍然红火，新一轮土地管理制度改革的推进难度极大。而近年来小产权房质量的变化，让这些楼的销售依然火爆。其中不乏配套齐全的小产权房，建筑配备电梯、商场，甚至高尔夫，而附近配套可有地铁站，交通便利，销售过程中甚至配备律师、公章、门户网等等，堪比商品房。
深圳市规划土地监察局提供的数据显示，经初步统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半，几乎占据了深圳建筑的半壁江。近三年，违法建筑总量仍然在小幅上涨山。而在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村的农民房内，人数超过了600万。或者，正是这种大量的规模化数据，一定程度上给了这些小产权房业主们购买的信心。
小产权房该不该买？ 不成市民成“村民”
为什么会有那么多人继续涌向了小产权房市场？由于深圳房价一路高企，小产权房成了部分资金不足的刚需唯一可以触及的深圳安居梦。他们的普遍想法是：收入偏低使其难以承担当前高房价之下的还贷压力，房价降不下来，就只能买“小产权房”。
有购买小产权房的业主指出，现在市场上大多数小产权房，都不是由村委自己建的，而是由村委出地，委托其他公司建设，建好后返还一部分房子给村委，或者直接出钱买地建房。使用此方式建好的房子，在买卖过程中有两种签合同的方式：第一种是村委先跟建筑单位签订一个合作建房协议，建筑单位是乙方，然后由建筑单位再跟购房者签订一个房屋转让协议，建筑单位就变成了甲方;另外一种就是由村委、建筑单位、购房者一起共同签一份购房协议，分别是甲乙丙三方。
对小产权房只堵不疏 或困局难破
从2009年开始，深圳开始了“城市更新”的脚步，或者也是政府对小产权房困局的探索之举———绕开改变土地制度的不可能，在改造中确认产权。
对此，此次改革试点社区的沙井街道共和社区书记张金泉说，当年为了支持特区建设，原村民低价将土地卖给了政府，随着下一代的出生，原村民的居住需求难以得到满足，产生了加建房屋的需求。但一直以来相关政策都是只堵不疏
据新华社报道，对于深圳即将开展的“小产权房”处理，张金泉持乐观态度，但认为拿到“红本”才是关键。所谓“红本”。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，原村民想要的是让大部分“小产权房”都能拿到“红本”，然而占深圳总建筑面积近一半的这些违法建筑如果获得“红本”，继而参与商品房市场竞争，那么对30万原村民的“公平”就会导致对现在1500万市民的不公。
宋丁认为，“小产权房”处理的成败关键在于如何寻求一个平衡点。“如果‘大赦’，会导致社会对法制的不信任。而如果法不责众，这些‘小产权房’又成了阻碍城市发展的‘钉子户’。处理工作似乎陷入了死结，这也是‘小产权房’抢建、加建屡禁不止的根本原因。”
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“深圳小产权房将确权转正”是误传
专家建议合理利用资源，将部分“小产权房”转为保障性住房
（来源：晶报）近期，有媒体报道称，在深圳新一轮土地管理制度改革正式启动的背景下，社会上出现了众多“小产权房”将确权转正的声音。其实，这一声音并不陌生，早在今年5月土地管理制度改革正式启动前后，就出现过多次。昨天，深圳市规划土地执法监察部门再次正式作出回应，明确指出“小产权房”将确权转正的说法是无根据的误传。
地处大鹏街道的烂尾楼。
17栋工业厂房成“烂尾楼”
“小产权房转正首例”已被查处
确权转正呼声最高的当属大鹏泰源珠宝生态科技创意园。昨日，深圳市查违办回应，大鹏街道泰源生态科技创意园项目成“小产权房转正首例”纯属误传，该项目已经立案查处。
记者近日前往大鹏街道水头社区，现场实地查看这一处被大鹏新区规划土地监察大队查封的“烂尾楼”。记者发现，该地块占地面积极大，数十栋大楼主体已经建成封顶。施工现场大门紧锁，无人看守。从门缝可以看到工地内杂草丛生，反复敲门但无人应答。工地附近的居民称：这里白天都没人，有时候晚上会有保安，这种情形存在好久了。
大鹏新区规划土地监察大队杨娟告诉记者，这个由深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发的项目，起初于2003年因为手续不全而被责令停工，2005年共同申报龙岗区工业厂房复工项目（“复工”指工业和公共配套类停建违法建筑复工），复工通知书同意三方在大鹏水头社区水头工业区建设17栋工业厂房，并于2006年获得龙岗区《复工通知书》。
而在2010年重新施工时，施工方擅自对建筑图纸进行更改，将总建筑面积扩大至十余万平方米，在重新施工数月后经《晶报》等媒体披露报道后于2010年11月被大鹏街道规划土地监察队勒令停工，成为目前荒废的“烂尾楼”。
违建被“罚没”酌情补贴
今年3月20日，大鹏街道规划土地监察大队对该案进行立案，认为该项目涉嫌违反《城乡规划法》相关规定并下达了《行政处罚告知书》，但目前尚未做出行政处罚决定，案件处于查处过程中。
深圳市大鹏办事处党工委书记潘传贤向记者证实，大鹏新区已开过几次协调会专门处理这一事件，但这一工程比较复杂，目前正在依法走处理程序，无法一下子拿出一揽子处理方案。他坦承，已基本达成以“罚没”方式处理的意见。
大鹏新区规划土地监察大队工作人员称，为了维稳考虑，“罚没”后会酌情给业主一些补贴。“罚没”后的创意园是否用于保障性住房？对此监察大队工作人员没有给出具体的答复。
为何“罚没”还需要政府掏钱补偿？深圳大学国际金融研究所所长国世平解释道，若不是烂尾楼，则不可予以“罚没”。政府在处理时要坚持两个原则，其一是罚没后绝不能拍卖，低收高卖有失公平。其二是收回后一定要用作公共性住房，要避免私有化，只有这样，政府才有理由拿出财税补贴给原业主。
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违法建筑依然在售
（来源：晶报）除此之外，针对龙华(社区网 论坛 商铺)新区“上油松美雅苑”、“华侨雅苑”两处违法建筑公开进行销售的情况，近日，经市规划土地执法监察部门调查，前者没有发现非法销售情况，涉嫌原村民非商品房超面积建设，目前已进行行政处罚。后者为历史遗留违法建筑，涉嫌非法销售，市、区规划土地执法部门已成立了专案组，并与公安经侦部门协作对违法建筑的非法销售情况进行调查，目前已停止销售。
记者随后在网上查询了以上两处非法建筑。有关“上油松美雅苑”的信息均已显示过期，而“华侨雅苑”依然留有大量二手房出售信息。记者按网上提供的方式联系了多家中介，表示有购房需求，仍有房产中介称能搞到“华侨雅苑”的房源。“过段时间吧，近期老板不打算对外卖了，但如果决定要买，可以帮你联系，不会有问题。”
我市不存在“小产权房”
我市经过1992年、2004年两次农村城市化，原村民全部转为城市居民，农村集体所有土地转为国有，土地所有权为国家所有的一元结构，我市不存在“小产权房”。“今年3月、5月，市委常委、常务副市长吕锐锋两次对媒体作出明确表态：‘小产权房将确权转正’的解读是不正确的，深圳不存在‘小产权房’。
他同时要求各区进一步加大对违法建筑的查处和打击力度，保持对违法建筑的高压态势，坚决打击。”市规划土地执法监察部门回应记者。
“小产权房”并不是法律上的概念，国土资源部相关文件提及“小产权房”主要是指城镇居民到农村购置的违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑，国家坚决打击“小产权房”的态度是明确的。由于违法建筑权益不受法律保护，因此购买行为存在巨大法律风险。市规划土地执法监察部门呼吁广大市民不可轻信“小产权房将确权转正”的误传，以免造成权益损失。
专家建议
“小产权房”与保障性住房结合捆绑解决
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，“小产权房”的处理会分为三类：一类是通过政府审核，可能有一部分确权;一类可能面临处罚，比如没收等;还有一类，也是对于大部分“小产权房”的处理，即会有一个阶段性处理，比如发放“绿本”而非“红本”，代表可以使用，但是不可以交易。
而当提及“小产权房”转化为保障性住房有何出路时，宋丁称，由于深圳一方面急缺保障性住房，另一方面又大量存在“小产权房”，所以他建议：可以将二者结合捆绑解决，但为此需要过两大难关：一个是法律关，另一个是技术关。很多“小产权房”在设计、质量等方面都存在问题，可能并不适合作为保障性住房。“最后完成转换的‘小产权房’可能也只是一小部分，但是能转多少是多少，要合理利用这个资源。”宋丁说。
但他也表示，目前关于“小产权房”的解决措施依然停留在政府和作为原业主的开发商之间，政府还没有针对作为新业主的购房者措施。即使政府给出补偿都会补偿给原业主，而新业主只能找原业主解决产权问题。因此“小产权房”风险很大，不建议市民购买。
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