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深圳小产权房拆迁真的只赔偿购房本金吗,到底该怎么处理?

发布时间:2021/8/6 18:29:55  来源:深圳小产权房网  浏览次数:616

深圳是我国小产权房占比最大的城市之一,小产权房占城市住宅的50%以上,大量外地人购买了深圳的小产权房,由于小产权房无法办理产权证,没有合法的产权界定,在面对拆迁补偿时,会发生很多争议。通过近年深圳实际发生的小产权房拆迁赔偿纠纷解决案例分析得出,本地人购买的小产权房,购买合同有效,就可以按照拆迁政策的标准补偿,外地人购买的小产房权,能够提供权属证明、房屋转让协议等相关材料,也可以获得拆迁赔偿。


小产权房是高房价下的衍生物,只有使用权,没有所有权,交易有限制“小产权”和“大产权”有2个最大的区别,一个是发证机关不一样,“大产权”是国家颁发产权证,“小产权”是由乡镇政府或村集体颁发;另一个是是否缴纳了土地出让金,“大产权”’缴纳了土地出让金,“小产权”没有缴纳土地出让金。
小产权房是在集体土地上建造的房屋,没有缴纳土地出让金,不能获得国家颁发的的产权证书,仅有当地政府或村集体颁发的证书。小产权房村民只有使用权,同时只能在村集体内部转让,如果转让给非集体成员,其购房合同不受法律认可和保护。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地归集体所有,分配给村民,村民只有使用权,和商品房的所有权是不一样的。如果村民把宅基地上的小产权房卖给外村成员,出售合同不受法律保护,后期很容易出现纠纷,特别是小产权房面临拆迁时,有可能外村购房者得不到拆迁赔偿,赔偿受益人仍然会是出售小产权房的当地人。


小产权房主要分4类,其中有一类是无法获得拆迁赔偿的:
占用集体用地,在农村宅基地上建造的房屋。这种是最普遍的小产权房,只允许本村人购买,外村人购买后不能合法的转让过户,一般情况下,外村购房者的权益不受法律保护。当然,在实际案例中,如果可以提供《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等相关证明材料,外村购房者的购房合同可以判定为有效,是可以获得小产房权的拆迁补偿的。
占用耕地等违法违建住宅。这类小产权房,不管是原出售人,还是后期的购房者,在拆迁中,都无法获得赔偿。
在政府划拨土地上,不按规划功能建造的、未缴纳土地出让金的住宅。这类小产权房,也属于违规建筑,改变了土地的使用性质,也没有缴纳土地出让金,后期如果得不到规划审批,也会被定性为违规建筑。
所以,一般情况下不建议外地人购买小产权房,后期维护自己房产的权益比较复杂,特别是购买了违规建造的小产权房,会面临“房财两失”的局面。


小产权房拆迁补偿的方法在现行的拆迁补偿政策中,小产权房的拆迁补偿方法主要有3种:
产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上,还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。
划地重建。这种拆迁补偿方法,拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。
货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿,需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。
拆迁补偿的方法主要就是以上3种,当然,不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同,可能会有多种补偿方法综合使用,例如有的只补偿现金,有的补偿现金还补偿房屋。


深圳实行新的拆迁补偿政策,与原有拆迁政策有3处不同近年,深圳对小产权房的拆迁补偿,实行了新的政策,对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。深圳新的拆迁政策和原有政策相比,有3处比较大的改动:
双向补偿。因为在“宅基地”上的小产权房,村民只有使用权,在旧的拆迁方案中,村民只能得到拆迁房屋的补偿,不能获得土地转让的补偿,新的拆迁补偿政策则明确指出,小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。
扩大补偿范围,提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋,对“宅基地”上的其他附属建筑物,没有明确的补偿标准,新的拆迁补偿政策,则明确应该给与“宅基地”上的构筑物一定的补偿,同时提高过渡时期的安置费用。
更改了拆迁补偿金额的计算方式。新的拆迁补偿金额的计算方式:拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助。


小产权房的出售和购买都不受法律保护,如果购买了小产权房,又面临拆迁,购房人想获得拆迁赔偿,准备充足合法的材料证明,就可以获得小产权房的拆迁补偿小产权房的复杂性不仅仅是产权问题,还涉及建筑是否合法、交易是否合法的问题。如果是纯粹的违规建筑,小产权房的出售人和购买人,都得不到拆迁方的一分钱补偿。如果是小产权房是合规在“宅基地”上建造,只不过购房人不符合购房资格(当地村民),可以提供证明材料,获得村集体或相关机构批准,使得购房合同有效,购房合同有效,在拆迁中就可以获得拆迁补偿。同时,为避免房屋出卖人在拆迁房屋拆迁时反悔,购房人需要在购房时就和出售人达成房屋转让协议和自愿放弃拆迁补偿协议。
为解决外地人购买小产权房的合同有效问题,至少需要《集资建房协议》、《房屋转让协议》,有集资建房协议才比较容易获得村集体同意外地人对村内小产房权的购房审批。村集体审核通过,小产房权的房屋转让协议才具备合法性。
为避免后期纠纷,外地购房者购买小产权房可以找律师见证房屋转让过程,并获得《律师见证书》。


总结
小产房权的争议不仅仅在于产权人不明确,还涉及交易是否合法,房屋建筑是否合法等诸多问题。因为存在诸多问题,购买小产权的购房者,在后期面临房屋拆迁时,很难主张自己的合法补偿权益。所以,想购买小产权房的购房者应在购买前,要求出售人配合自己准备充分的证明材料,使自己的购房合同合法化,只有购房合同合法,后期小产权房拆迁时,才能获得拆迁补偿。
小科普
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