深圳小产权房买卖法律说明书

发布时间：2019-5-7 15:58:53  来源：深圳小产权房网  浏览次数:3700

行小产权房买卖前，确切了解土地及房屋的性质是十分关键的。  第三个问题，作为购买小产权房的买方，您的目的是什么？ A、买房自住 ; B、投资升值； C、短线炒卖  好了，鉴于一般玩家通常都选择标准装备，该轮到笔者放点大招，加持一下本话题的技术含量了，要不就得被看官们彻底弃场了。  小产权房能不能买，这是一个理论问题，买了以后会怎么样，则是一个事实问题。笔者以下所做的法律分析，正是试图从法院审判实践角度出发，尽量为您寻找到一个可控的尺度性的把握。   01关于买卖合同的效力 对于前述第一类小产权房，我国法律法规并没有禁止小产权房在同一集体经济组织成员之间流转、买卖。故，买卖双方为本村村民的，只要意思表示真实，房屋买卖合同一般认定有效。  但现实中，更多的是将房屋出售给本村村民以外人员，可以分为城市居民或其它集体经济组织的农村村民，审判实践中，各地法院的审理思路基本一致，按照无效处理。当然，也有非常特殊的例外。   案例1：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体经济组织成员的身份并经相关部门批准，其小产权房买卖合同认定有效。  当事人马某为城镇居民，在1989年向村民陈某购买了一处农村房屋，买卖时还办理了税款缴纳，取得了相应审批，并在1996年取得了房产证。此后，2005年，马某将户口迁入了农村。陈某在2007年反悔，以农村宅基地不得向城市居民出售、合同订立时违反国家法律规定为由，向法院起诉主张合同无效。一审法院认定房屋买卖违反法律规定之性质，判决合同无效。二审法院认为，房屋买卖已经过当地政府的批准，且马某取得产权证书，户口已迁入，十几年的居住已对房屋形成了稳定的占有关系，综合案件当时的历史背景和维护现有的房屋占有关系考虑，最终改判确认该买卖合同有效。  另外，上海的法院也对此持有特殊的处理态度，根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一庭【2014】4号）  “第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。 第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同