深圳小产权房的前世今生，全是你想知道的故事！

在开聊之前首先说明一下，什么是小产权房！依百度百科和大众认识里面，小产权即是建立在村集体土地上的房子，只有乡产权什么什么的就是小产权产房！这个说法，并不全面，甚至有点笼统！

那小产权房到底是什么呢？最直接的说，所有没有取得独立完整产权市场商品房红本的，全部都是小产权房。在不同的用地性质上的类别不一样，如宅基地的是农民房，村集体土地的是村委房，军备地上是军产房，（这个稍后在小产权房的种类上会细说）且这个小产权只能于房地产市场交易而言！

1、土地的来历与变迁

在土地的变迁，之前有专门的出来一个专文的，请点击下列文章查看：

集体土地怎么来的？和小产权房有什么关系？深圳小产权房的前世今生（一）

2、深圳小产权房的起源

说到深圳小产权房的起源，南岭村是绝对绕不过去的！因为深圳的小产权就是从南岭村萌芽并成长的！

为何会是南岭村？今天我们也来聊一聊这个当时号称“中国第一村”的南岭村。在故事之前，先大概交待一下历史背景！

我们都知道，中国的改革开始是从1979年从深圳开始的。1979年以前，深圳还不叫深圳只是惠阳的一个县——宝安县，人口才2万多人！宝安县与香港仅一河之隔，但香港的人均年入约为宝安县的100倍（据史料统计1978年宝安县罗芳村的人均年收入仅为134元，而香港新界的罗芳村人均年收入约为13000元）。两地的贫富差距，加上内地的各种运动，造成大量的农民外逃香港，且有愈演愈烈的之势。

同样也正是这一群“逃港者”加速了新中国改革开放的步伐！（有兴趣的朋友可以自己查史）

早在1978年以前，深圳的土地一文不值！真正让当时的深圳人见识到土地的价值的是1980年。

1979年3月，广东省要求深圳房管局一年内为来深支援建设的干部建好150套宿舍。当时的房管局局长向省里申请经费，得到的回复是：经费没有，只能给政策！万般无奈之下，他们想到土地出租。几经斗争，终于在1980年1月1日签出来了第一份土地出租协议。

这份土地出租协议是港商签订的，协议约定出租土地用于建房子，在香港出售，所得利润按深圳85%，港商15%分成！这个小区就是中国第一个商品房住宅小区，第一个合资房地产项目——东湖丽苑！

东湖丽苑一共两期216套房子，在签订土地出租协议之后的第三天，港商就拿着设计图催促开工，并拿着第一期房子的户型设计图在香港叫卖！仅三天，第一期108套房子便一抢而空！东湖丽苑的户型约为50~60平方左右，均价为2730港元/平，一套约10万港元左右，和香港的楼价相比几乎便宜了一半。传闻当时前后有5000多人抢购还是图纸状态的东湖丽苑，最好只好抽签定房。面对狂热的港人，东湖丽苑再次加推二期的108套房子，也是一扫而空！

东湖丽苑的成功，让深圳人大大开窍，他们很快拿出新的方案，提出收取土地使用费的思路，每平方收取土地使用费用4500港元，当时这个价格仅相当于香港的1/11。深圳收进数亿元钱削掉山丘、填平沟壑、开通公路、通电、通水、通邮政。从1980~1985年的五年里，深圳实际利用外资12.8亿元，累计完成基建投资76.3亿元，建成了一大批新的能源，交通、通讯等基础设施工程，初步形成了9个工业区。

南风自此一路北上，开放之势再不挡！

2.1、南岭村的故事

当时的南岭村，非常的贫穷落后，人称”鸭屎围“全村134户近600口人。全村四个生产队，人均年收入不足100元，而整个村集体固定资产不足7000元。吃粮靠返销，生活靠救济，生产靠贷款，在温饱无法解决的情况下，全村至少有一半人冒险逃往香港谋生。逃港的村民中还包括当时南岭村掌门人张掌门的夫人，张掌门还是靠着村里唯一的一台拖拉机把她给追回来的！面对夫人苦苦的哀求，张掌门下定决心要带家伙一起走出贫穷！

1979年3月，广东省委批准宝安县委《关于发展边防经济的若干规定》的报告（13条），允许边境村庄的农民经营小河鲜、草皮、稻草，包括猪、禽、鱼、果蔬……等，都可以拿过河去和香港人做生意。所得外汇60%归个人，40%归国家！文件下达到深圳基层，整个深圳河都沸腾起来了！

此后，全深圳市很快掀起了一个全面向香港，抓活经济的热潮。到处种蔬菜、挖鱼塘……。大量的蔬菜、鱼鲜运往香港，仅仅两年的时候，深圳边境村庄农民首先富裕了起来。

南岭村张掌门同样也是抓住了这样的机遇，带领村民上山开荒种菜、养鸡、养鱼等，也成了首先富裕起来的那批人！

得益于改革的利好，南岭村最大的机遇终于来了！

1982年冬，南岭村获得43万元国家征地补偿款，当时有人建议分光这笔钱。而作为能从分钱中获益最大的张掌门组织党员群众认真讨论后认为，农村要彻底摆脱贫困，归根到底还是要依靠集体的力量，致富要靠集体。只有集体富了个体才真正的富裕起来，集体富裕才是长久之计。舍弃眼前的一些个人小利，为的是集体和个人的长远大利。在统一思想的基础上，张掌门带头把原来可归属他家的补偿款划归集体。此举带动了村民，大家把这笔钱集中起来，用于发展集体生产，为南岭村后来腾飞打下了坚实的基础。

南岭村就是用这笔征地补偿款，自建了工业区，自主招商；随着港商过河，随着手套厂、鞋厂、塑花厂等”三来一补“工厂办起来了，南岭村正一步步走向繁华。

南岭村在80年代初期，就已经有了非常繁华的商业街、图书馆等。

1984年南岭村在宝安县发展商品经济群英会上拿到集体特等奖，县里奖给南岭村一辆小货车

80年代未，南岭村为了接待外商，而购卖的一台宝马，成为当时深圳第一个拥有宝马的村！

2.2、小产权房的起源

富裕起来的村民开始建设新的房屋，当时还没有政府引导和统一规划，农村建设还处于自然发展的局面。随着来深圳投资建的外商和外来人口越多，村民也开始大量建厂房和农民房，主要是用来出租。最初由于深圳发展的水平以及周边村民自身的经济条件限制，自发的农村建房主要集中在罗湖中心区和其他重点发展地区周边，随着深圳发展速度的加快，村民建房有不断扩大的趋势。

据深圳史料统计，从1980~1985年仅五年间，外来人口达到40多万。激增的人口，预示着旺盛的住房需求！深圳第一宗小产权房交易已经无从考究，这一阶段主要是以宅基地交易为主！无论是首先富裕起来的深圳农民，还是外来资本（由其是港商），都看到了巨大的商机，纷纷买地大肆建房，甚至还有干部、企业职工参与其中。期间市府亦出台过多部法规控制，但收效甚微。

这是小产权房最初的状态，准确点来说应该叫出租屋！

之后随着住房机制的改革及房地产业的正式发展，小产权房衍生出了，集资房、军产房、以及村委房！

3、深圳小产权房的类别

3.1、农民房

在上文已经介绍过的农民房来由及发展，在这里就不重述了！

3.2、集资房

在1985年以前我国的住房政策是，分配、租赁、和农村自建；深圳也是这样！为适应深圳的高速发展的住房需求，在1979~1985年间，深圳住房建面以平均每年40%的递增，依旧无法解决职工住房问题，反而引发了更严重的社会问题。究其因主要是当时深圳实行的是企业职工低租金（低到几近无偿分配，约每平方0.14元左右）。超低房租一是助长了职工利用关系多占住房、导致住房分配不公平、争住大房、住好房的超前享受观念；二是由于当时建房的资金只能靠财政拨款及企业自筹，由于不能从经济机制制约不合理的需求，导致政府及企业严重的资金匮乏，无法加快住房建设，更可怕的是这巨额的住房投入有去无回，并伴生着日渐不堪重负的包袱。

为加快住宅建设资金的回收周转，蛇口工业区于率先迈出住房改革的第一步。

蛇口工业区1984年12月制定的《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，并以准成本价向工业区企业职工出售公有住房，这是深圳首次住房商品化的实践，亦是集资房出现的前身，更是我国房地产尝试的起点！

尔后，深圳市跟进，并于1985年2月出台《深圳市经济特区行政事业单位干部职工住宅商品化试点办法（草案）》，这是深圳市出台的第一个推进住宅商品化的文件。文件规定按规定购买的房屋，产权归个人所有，付清全款后，由市府发给住房产权证书，受国家法律保护，这是我国商品房的前身！

其实严格意义上来说，这两个《办法》所说的房子，还不能算是集资房，只能算是福利房和微利房！

正式有集资房一说的是1989年出台的《深圳经济特区居屋发展纲要》规定的“双轨三类”住房供求模式！企业自筹自建，在不影响城市总体规划的前提下，允许少数企业在已取得土地使用权的地界范围内，自建住房。建房资金自筹，所建住房只允许提供给本单位职工居住。但由后来由于燥热的房地产及深圳高飙的房价，集资房成为刚需的首选！

3.3、军产房

1985年因为特殊的历史背景，允许军队商经，其中就包括房地产；据《中国人民解放军房地产管理条例1990版》可对空余房地产进行经营，空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。军队房地产权属于军委、总部！产权产籍由各级后期基地营房部门管理！

1998年虽然全面停止军队经商，但还依然保留有一部分有偿服务，虽然已经没有了房地产开发，保留了房地产租赁服务，同时军产房出售也正式摆上台面，虽然出售的对象明确规定为军人，但事实……！

时至2016年《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的出台，军产房才正式停止。因为《通知》有3年左右缓冲期，所以2016~2018年间还是有零星的军房能发证和过户！

军产房用地理论上全部都属于军队营房用地，但事实上因为客观利益原因，有少量是地方原村民或者外来人员早期买的地与部队事业单位合作建房（有部分也发军产证，或军区后勤盖章或其他等感觉上与部队有关的见证）

3.4、村委统建楼

深圳真正有统建楼一说的是上世纪90年代末龙岗区最首先推行的“统建上楼”项目。其目的是为解决农村快速城市化中农民无序兴建及抢建私宅而造成的土地浪费问题。主导这个项目是就是龙岗区政府及国土分局，龙岗区府及国土分局对村镇进行详细规划、统一安排，统一建设。说白了就是类似于新农村全部都风格一致，整齐划一的新民宅！

2005年为了进一步响应节约集约使用土地，加快农民城市化进程的要求，深圳出台了《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等条例，正式全面推行村委统建楼，并给予部分资金上的支持！

深圳最早统建楼是建于2006年的平湖街道办的简头岭统建楼，小区分AB两栋，10层，带电梯空中花园。这是龙岗区第一个社区的统建楼！此后的8年，大量的统建楼在各区拔地而起，其中龙岗和沙井最为突出！

深圳小产权进入最高光的时刻！

村委统建楼95%的用地性质都是四类居住用地，到后期也有少数部分边角绿化地、工商地等出现，这完成受利益驱使，给钱就给盖见证章！

4、深圳小产权房的历程（节选）

深圳的小产权说是深圳经济改革开放40年的伴生物也不为过的，从1980~2014间短短的30多年间，深圳小产权的面积占到深圳总建面的半壁江山。我猜你会问：面对如此迅猛的的小产权房，难道政府就坐视不管吗？其实不然！在过去的几十年里，深圳出台关于治理小产权房的法规条例就多在100多条。但由于在快速的农村城市化进程大环境下，基于发展经济的需要及房地产热，这此条例对小产权房增量压制力度非常有限，甚至还引发了超大的抢建潮！

据历史资料统计：1980~2014年间，四次最大的抢建潮，分期是1993年、1999年、2004年、2012年。让我们来看看这几年都发生了什么！

4.1、引发1993年抢建潮的是1992年6月《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》，规定要求把“特区范围内68个村委会、沙河华侨农场等农民全部转为城市户，并对原村集体土地进行征收。90年年代初狂热的房地产开发热，大大的刺激着村民的建房热情；而同时，在农村规划和建设上，政府缺乏给予及时的支持和指导，生产、生活用地需求超出红线时报批手续非常烦琐，造成了农村土地建设失控。最直接的引爆点就是原特区统一征地引发的恐慌！

4.2、1999年2月深圳出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》。该决定对违法建筑及其范围进行界定，对坚决依法清理、拆除违法建筑及处罚违法行为做出相应规定。但这一文件仅仅是纲领性的，具体的处理办法并没有提出。村民并未完全接受法规的制约，相反在”法不责众“的共同心理基础上，引发了1999年的抢建违建高潮。

4.3、2003年10月发布的《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告》，直接把龙岗和宝安的村民全部转为居民，龙岗、宝安的集体土地全部统一转为国有土地。搞笑的是，这次“统转”用的补偿标准和1992年“统征”的补偿标准差别并不多。然而，房地产市场的升值和村民权益意识的提高，这样的补偿标准根本就入不了村民的眼。继而引发了村民大量“种楼保地”来与政府对抗，当时甚至还有村干部带头参与其中！

4.4、2012年可以称之深圳小产权房的终结年。2012年出台号称史前最严的小产权房禁令法规《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法（试行）》。《办法》第一次把违建增减量列入区大佬的政绩考核，考核结果直接与帽子挂钩！在《办法》实施阶段到2013年间，还引发了一个抢建的小高潮，但随着一些区域的主官被调整及沙井传奇大哥事发，深圳小产权增量正式终结！

现在沙井、公明、及其他方的一些烂尾楼，基本上都这个时期抢建被叫停的见证！

5、深圳小产权房的未来

这个环节就是纯属瞎聊了，不过市场行情和环境就摆在这里，从大方向来看深圳小产权的未来，大致下如：

5.1、因为没有增量，村委房统建楼和集资房将越来越贵，最终定格在真实的住房，未来会不会有政策把这类开房子转为保障类住房，尚未得知。但从2018年出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》来看，有这个机率！

5.2、随着城市更新的不断加快推进，城中村农民房得以变身为红本住宅商品房。即使是整村综合整治范围内的，也因为环境升级配套完善引发高租金。所以目前市场在租的小产权房多数为回收原村民农民房，经过重新改格局，重新装修再出售的农民居多。另外少部分因为是旧改区域的拆迁房（拆迁房下次另外再讲）。

5.3、虽然小产权房已经没有增量，但住房紧张及房价高涨，依然是深圳的一个大难题。住房需求的大缺口，有需求便会有供应，小产权房现次衍变出一个新的类别——大红本房。这个大红本房其实本质就是前文介绍过的集资房。在未来十年里，大红本房将成为小产权最新形式，也许到那个时候，小产权房再不叫小产权房了，谁知道呢？

好吧，关于深圳小产权房的前世今生，我们就聊到这里了，后期会把与小产权房拆迁房的一些交易、重点法规拿出来和大家聊聊！以便大家更清楚的了解小产权，在以后找房或投资的时候更得心应手！

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