深圳到底什么是回迁房？回迁房怎么来的？怎么办红本？

改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。但还有很多不清楚的地方，今天我们就大家比较关注的问题做下解答。

　　回迁房指标是指某个城市更新项目进行到政府立项审批通过并且公示，城市更新实施主体制定出拆迁补偿方案，拆迁户（原业主）可进行签订《拆迁补偿协议》的阶段，这时拆迁户（原业主）的物业就是回迁指标。购买回迁指标，并与开发商签订《拆迁补偿协议》后，买方就是“拆一代”，是本质上的回迁户。

　　1、回迁指标的投资收益如何？

　　回迁指标的价格一般是项目周边商品房价格的50%-60%左右，与实施主体签订《拆补协议》后，每月几千元不等的拆迁过渡补偿、搬迁费，甚至有装修费和提前签约费。等拿到回迁的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格马上出售，投资收益回报高。

　　2、这么赚钱为什么还要卖呢?

　　回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民手上有大量的回迁物业、又急需用钱时拿出小部分变现，同时也推动了项目的进程，这样的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一。

　　3、是否限制名额、限售，能否贷款？

　　不限购、不限售，开发商交税，由于是跟拆迁户（原业主）私人交易，所以不能贷款。

　　4、交易安全吗？

　　回迁房在深圳来说是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二开发商签合同，第三要在拆迁办备案，第四在国土资源局等相关部门备案。合理合法合规，安全性极高。

　　5、回迁房确定是住宅和商品房吗？

　　确定是红本住宅商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。

　　这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。

　　6、没拿到回迁房的不动产证前能退出吗？

　　没拿到回迁房的不动产证之前，在公开市场无法退出，只能私下转让更名，且每个阶段的价格有所不同。

　　7、回迁房确定能过户吗？

　　确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是实施主体与买方签署《拆迁补偿协议》后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。

　　交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作不动产证，而且是红本住宅商品房房产证。

　　8、产权是多少年？

　　70年红本住宅商品房。

　　9、交房周期有多久？

　　回迁房项目的回迁时间取决于全体业主实现签约的时间，如果全体业主齐心，配合签约和交房，加上36个月的建设期，那么3-5年左右即可实现交楼，另外深圳城市更新速度一直在不断提升。

　　10、交易流程是什么样的？

　　直接跟业主交易，买卖确定好价格之后签署转让协议，付10-20%的定金，定金直接打给卖方，之后约定好时间后业主跟客户直接去开发商处签署拆迁补偿协议，在签署拆迁补偿协议前（含签约当天）需把尾款转给卖方。大约15-30天领取开发商总部盖章过的回迁协议。交易结束。

　　11、拆迁房不占名额，拿到房产证后，到手后占用名额吗？

　　房产证下来之后有名额则会占用名额没名额也不影响，开发商统一办房产证直接到你名下，你拿到的房子是70年红本住宅商品房。但是在下证前有名额的，在这期间可以购买其他住宅商品房，不受影响。

　　12、如果烂尾怎么办?

　　城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

　　其一，品牌保证，信心标志。目前还没出现过类似佳兆业，华润，恒大，星河，万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象。市场都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

　　其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向政府支付10%以上的保证金。万一开发商中途出现了资金危机政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。因此，在实力，品牌，保证金，政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

　　13、回迁房如何选房？

　　回迁户优先摇号选房，户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买100平米左右，届时等户型公开后进行挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如105或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。

　　14、回迁房的建筑质量如何？

　　回迁房与同一个住宅小区的其他商品房建筑质量完全相同，包括其他设施、公共部位与同一个住宅小区的商品房完全无异。

　　15、回迁房有没有额外费用？

　　没有额外费用。办理房产证时，由开发商补交相关税费。

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