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深圳作为中国一线城市中的佼佼者，历经了40年的改革开放路程，正向国际化都市迈进。但深圳发展同时也面临着一个土地供应的问题，放眼全深圳只有不到2000平方公里，能直接供应市场开发的土地几乎没有。
为了保证深圳能持续地进行建设与发展，城市更新成为了深圳土地最主要的供应方式。
说到城市更新，自然也避不开“回迁房”这个关键词。回迁房的概念源自于“拆迁” ，就是发展商征收土地时，补偿给拆迁户的房子，本质上是“以旧换新”，即拆掉原有的旧物业，用新建物业置换原有旧物业，这是中国特殊的拆迁政策的产物。
随着城市更新项目的增加，越来越多投资者把目光投向了回迁房这一块，但对于刚接触的人来说，常说的回迁房投资到底投资的是“回迁指标房”，还是“回迁房”？以下就对一些常见问题进行解析。
一、什么是回迁房？什么是回迁指标房？
回迁房是指某一城市更新项目进行到尾声了，
发展商已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给拆迁户（原业主）的新物业。从拆迁户手中购买回迁房，实质就是二手商品房交易。回迁指标房是指某一城市更新项目进行到政府立项审批通过并且公示，城市更新实施主体制定出拆迁补偿方案，拆迁户（原业主）可进行签订《拆迁补偿协议》的阶段，这时拆迁户（原业主）的物业就是回迁指标房。购买回迁指标房，并与实施主体签订《拆迁补偿协议》后，买方就是“拆一代”，是本质上的回迁户。通常所说的投资回迁房一般指的是投资“回迁指标房”。
二、回迁指标房的投资收益如何？
回迁指标房的价格一般是项目周边商品房价格的50%-60%左右，与实施主体签订《拆补协议》后，每月每平方还会补偿几十至上百元不等的拆迁过渡补偿。等拿到回迁房的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格马上出售，投资收益高回报。
三、回迁指标房为什么要卖？
拆迁、建设、回迁是需要时间进度的，拿到房快的三年，普遍四到五年，
有些拆迁户（原业主）手里有大量回迁指标房，但是目前缺钱、需要用到钱，所以才拿出来卖，回笼资金也快（回迁指标房一般都是一次性付款），如果立马能拿房，就不会拿出来卖了。
四、是否限制名额、限售，能否贷款？
不限购、无需名额，并且不占用名额，不在三年限售范围。由于是跟拆迁户（原业主）私人交易，所以不能贷款。
五、交易安全吗？
回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。只要买方与城市更新实施主体签订了真实的《拆迁补偿协议》，即能从法律层面保障买方的回迁资格。
六、没拿到回迁房的不动产证前能退出吗？
没拿到回迁房的不动产证之前，在公开市场无法退出，只能私下转让更名，且每个阶段的价格有所不同。
七、回迁房确定是住宅和商品房吗？
确定是住宅商品房。这些在实施主体提供的《拆迁补偿协议》合同中都有明文规定，毫无争议可言。
八、回迁房确定能过户吗？
确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是实施主体与买方签署《拆迁补偿协议》后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作不动产证，确定是红本住宅商品房。
九、回迁房如何选房？
回迁户可优先选房，户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买100平米左右，届时等户型公开后进行挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
十、朝向和楼层怎么选？
交楼时与其他的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝向和楼层比较好的的则会比较值钱，抽到朝向和楼层不理想的也只能接受。
十一、回迁房的建筑质量如何？
回迁房与同一个住宅小区的其他商品房建筑质量完全相同，包括其他设施、公共部位与同一个住宅小区的商品房完全无异。
十二、回迁房有没有额外费用？
回迁房在交房时，发展商不收取额外的费用（除面积补差除外），但在办理不动产证时，有些项目需按政府规定缴纳相关税费。
十三、回迁房质量是否和商品房一样？
综合实地考察过的多个已经建好的回迁房项目，其户型、房产性质、建筑材料、设施设备、建筑质量等方面与商品房物业品质完全一样。
并且是由符合国家资质的建筑公司统一施工，按照相关建筑施工质量验收规范进行验收的。
十四、投资周期大概多久？
根据拆迁进展及项目规模而定，不同项目周期不同，一般获得建筑许可证之后，通常在3-5年左右。
十五、回迁房的价格有多高？
实际上回迁房的价格是市场商品房价格的50%-70%，但有的比商品房还贵，主要看区域内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。
十六、回迁房为什么价格偏低？
1、不能立即变现；2、由于人们的认知偏差，大多数人因为不相信，从而导致这些正在回迁的房源缺乏市场的绝对良好预期。
十七、回迁房需要多少投资成本？
看购买面积和单价。区域、进度不同价格也不相同。
十八、回迁房有何风险？
并无风险，直接跟开发商签约，相当于期房，只是部分项目有可能会造成变现周期延长。
十九、买了之后10年都不拆怎么办？
直接开约的项目，开发商不会舍弃自己大利益，何况政府不会坐视不管，我们也会选好项目后再发布，所以多年不拆的情况也不会出现，何况拆迁都是和村民已经谈妥的。一般10年不拆的都还没有跟开发商签拆迁赔偿合同的，只是办公室进驻，前期的民调阶段。
二十、买回迁房有什么补偿？
一般项目每月每平方会补偿15-100元/平的租金补偿，以及500-2000元/平的装修补贴。每个区域每个项目过度租金不同，装修补贴也不同。
二十一、面积差异部分如何处理，买了90平方拆迁房屋，结果回迁房没90平方的户型怎么办？
按照售卖的价格进行多退少补：房屋的建筑面积差异部分，业主和开发商均按合同约定补偿给对方。
二十二、如何保障回迁房项目不烂尾？
（1）政府主导：政府对旧改的高度重视和强有力的监督，是确保旧改规范运作和公信力的关键所在；
（2）依法旧改：现行法规对城市旧改有严格规定，整个旧改更新严格按照法律实施，可以最大程度杜绝漏洞；
（3）资金监管：《深圳城市更新办法》明文规定，项目开发前必须与政府签署详细的项目监管协议，包括足够的资金监管，对项目进行全程监管，确保改造过程的资金到位，确保旧改项目的全面竣工。
二十三、投资回迁房是否复杂？
手续简单，和投资二手房一样而且有工作人员全程操办
二十四、如何进行选房，先签约能否先选房？
回迁前，开发商将组织广大业主按照公平、公开、公正的原则，对回迁物业房进行现场抽签确定，若业主不能到场抽签选房的，可授权委托代理人进行抽签选房或由村委代表代为抽签选房。
二十五、回迁房有没有证，是红本商品房吗？
有，是红本房地产证，现在叫《不动产权证》
二十六、回迁房拿到证以后限不限售？
不限售，深圳7·31政策明确规定，回迁房不受影响，房产证出来就可以和正常的二手房一样的交易了。
二十七、旧改漫长，何时能实现回迁？
回迁房项目的回迁时间取决于全体业主实现签约的时间，如果全体业主齐心，配合签约和交房，加上36个月的建设期，那么最多四年左右即可实现回迁。深圳城市更新速度一直在不断提升，2021年3月份开始，只要双95%，则可以实现个别征收，不再有钉子户的问题，拆迁项目进展更加顺畅。
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